Opinião Profissional

Devo optar pelo auxílio de um profissional?

Imóvel só com Corretor

Compra e venda de imóveis com segurança.

A parte da compra ou venda, que trata sobre documentação do Imóvel é cheia de detalhes, e a sua verificação tem que ser minuciosa.

Vou deixar para você, aqui neste Blog, dica de quais documentos precisará e onde buscar.

Porém, recomendo que peça o auxílio de um Corretor de Imóveis que está preparado para esta tarefa.

Tome o cuidado de verificar se o profissional e/ou imobiliária escolhidos tem registro junto ao CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Se você optar pelo auxílio de um profissional, essa decisão facilitará em muito a sua vida no que se refere à compra do imóvel, pois, além de selecionar imóveis que tenham as características de sua preferência, dentro da sua condição financeira, o mesmo também cuidará, antes mesmo de que você visite o imóvel, de checar informações do tipo: se o imóvel não está hipotecado, ou envolvido em alguma disputa judicial por questões de herança, separações, ou outras mais.

Quem arcará com os honorários do Corretor?

Normalmente, quem paga os honorários do Corretor de Imóveis é o Proprietário vendedor, a menos que seja combinado diferente, ou que você precise de um serviço extra.

Mas, para realizar esse serviço extra é necessário que se faça um contrato de prestação de serviço especificando o que exatamente, o profissional vai fazer, e o quanto vai receber pelo serviço prestado.

Está em suas mãos!

Nota:
A primeira versão deste artigo foi publicada no dia 29 de Março de 2016. Proibida a reprodução do conteúdo sem prévia autorização escrita.

Comprar Imóvel na Planta

Curiosidades Sobre o Imóvel na Planta

Comprar Imóvel na Planta

A ideia de comprar um imóvel na planta te atrai?

Pensar naquele imóvel novinho! Imaginar que pode sair mais barato do que comprar um pronto!

E as condições de pagamento se ajustam perfeitamente ao seu estilo financeiro! É tudo de bom!

Você pode mesmo, fazer um excelente negócio, se observar outros aspectos importantíssimos para que essa transação imobiliária tenha um desfecho, realmente, feliz.

Se esse imóvel será seu, com certeza você terá prazer em saber como ele “nasceu”:

O Incorporador Imobiliário começa com a procura do terreno, no qual fará o Empreendimento Imobiliário. E, nomeia um advogado para analisar toda a documentação imobiliária referente ao terreno.

É feita uma avaliação técnica para saber, entre outras, quais são as restrições ambientais, se o solo está livre de contaminações, qual é o zoneamento daquela área. Tudo isso, antes de se comprar o terreno.

Com essas informações, o Incorporador Imobiliário decide sobre a viabilidade econômica e sobre o projeto que pretende levar adiante.

Depois que tiver a aprovação de todos os Órgãos Públicos abrangentes, o Incorporador Imobiliário terá que preparar o Memorial de Incorporação – é uma somatória de documentos – no qual tem todas as informações para o futuro adquirente, exemplo:

projeto aprovado, prazos, imprevistos, características do imóvel, acabamento, finalidade do imóvel (residencial ou não residencial), quadro de áreas das unidades, atestado de idoneidade da Empresa, todas as certidões em nome do Incorporador e do Proprietário do terreno, minuta da Convenção de Condomínio, entre outros.

Todos os dados da obra devem constar no memorial.

Elaborado o Memorial de Incorporação, precisa ser levado para registrar no Cartório da Matrícula do imóvel.

Feito isto, é hora do Lançamento ao Público, seguido das vendas.

– Quando nasce um imóvel, diferentemente das pessoas, que recebem nomes, ele recebe um número. Um número de Matrícula.

Nesse caso, o Incorporador Imobiliário, adquiriu um terreno, que como todo imóvel, tem um número de Matrícula que vou chamar aqui, de Matrícula mãe, para facilitar o entendimento.

Como serão construídas várias unidades de imóveis nesse terreno, então, nessa Matrícula mãe serão averbadas várias Matrículas. A Matrícula de cada uma das unidades construídas.

Você entendeu a importância da Matrícula do imóvel? É a Identificação dele.

Como, quando nasce uma criança, se não a registrarem, será como se ela não existisse.

Os Cuidados na Compra de Imóvel Na Planta

Sabendo disso, você pode se precaver sobre situações de riscos nessa modalidade de compra de imóvel na planta.

Existem Empreendimentos que sequer registraram o Memorial de Incorporação, e, sem isso, não tem como concluir a obra.

Uma forma segura de se comprar um imóvel na planta é checando a existência de registro do Memorial de Incorporação do Empreendimento que você deseja.

O Incorporador Imobiliário tem a obrigação de entregar o Empreendimento registrado, com a construção devidamente averbada na Matrícula; com o condomínio instituído, e especificado as unidades. Isto está na lei.

Essas tarefas e custos são do Incorporador, vigie! Ele terá que lhe entregar a unidade com a matrícula discriminada.

Consta na lei também, que esses folhetos de publicidade sobre o Empreendimento, que, normalmente, são entregues nos semáforos, devem trazer o número da Matrícula mãe. Ou seja, o número da Matrícula do terreno incorporado.

E, é proibido fazer qualquer tipo de publicidade, promessa de venda de alguma unidade sem ter o registro do memorial de Incorporação.

Então, quando estiver conferindo todos esses elementos e comportamentos importantes, que se referem ao Empreendimento, lembre-se de consultar junto ao CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, a idoneidade da Imobiliária e/ou do Corretor de imóveis responsáveis pela intermediação.

O papel do Corretor de Imóveis é prestar todos os esclarecimentos ao comprador, referentes à transação imobiliária em questão.

Agora, você pode não se prender somente a essas informações. Existem outras, que complementam as anteriores e que lhe trarão maior confiança.

Investigue a Idoneidade dos Envolvidos

Investigue a Idoneidade dos Envolvidos

Que tal você consultar sobre a credibilidade da Empreendedora, e, se ela tem outros Empreendimentos concluídos?

Se for o caso, visite obras prontas e veja se há reclamações.

Depois de todas essas checagens, ainda tem a parte do Contrato. Saber todos os seus direitos e as obrigações da Empreendedora.

Nesse momento, é bom contar com o auxílio de um Advogado. Este verificará se tudo o que a Empreendedora prometeu, consta em Contrato e se não há cláusulas ocultas.

Tudo certo? Você resolveu assinar o Contrato (Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda)? Parabéns!

Agora, vem a nova fase.

Sempre que puder, visite a obra para acompanhar o estágio dos trabalhos. E, para evitar surpresas desagradáveis, antes de receber o imóvel, é bom que um Engenheiro de sua confiança faça uma vistoria.

Também, na hora da entrega, por maior que seja a sua ansiedade pela realização do seu sonho, ou, pela necessidade de mudar, você só deve aceitar o imóvel, se realmente estiver dentro das condições combinadas. A lei nos ampara para isso.

Espero ter contribuído!

Desejo que você faça uma excelente escolha, e…

Seja muito feliz!!

Nota:
A primeira versão deste artigo foi publicada no dia 07 de Dezembro de 2012.
Proibida a reprodução do conteúdo sem prévia autorização escrita.

Certidão Negativa Imóvel Desembaraçado

Quais Certidões do Proprietário e do Imóvel devo pedir?

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Feito o planejamento orçamentário e a escolha do imóvel, certifique-se da idoneidade do Proprietário vendedor do imóvel.

Você faz isso pedindo uma Certidão de Registro de propriedade ou de ônus reais no Cartório de Registro de Imóveis da área ou bairro em que fica o imóvel.

Ou melhor, peça a Matrícula atualizada do Imóvel (peça ao Cartorário para fazer constar no documento, que não existe ônus reais ou ações que incidam sobre o imóvel) e uma Certidão Vintenária e atualizada (histórico dos últimos 20 anos do imóvel, se é que tem mais do que essa idade).

A validade dessas Certidões é de 30 dias apenas e têm custo, mas, normalmente, quem arca com as despesas de Certidões do imóvel e pessoais do Proprietário vendedor, é o próprio Proprietário vendedor, porque cabe a este provar que pode fazer a venda e que o imóvel tem condições de ser vendido.

Você precisará também de uma Certidão Negativa Municipal, para verificar se o atual Proprietário está em dia com o IPTU. E, é importante conferir nas Companhias de abastecimento de água e esgoto e de energia elétrica se não existem pendências.

Peça ao Proprietário vendedor um comprovante de cada uma dessas contas de consumo para levar a essas Companhias, porque essa pesquisa é feita mediante o código do Contribuinte que consta nos comprovantes.

E se o imóvel for em condomínio?

Certidões Online

Se for Condomínio, confirme a inexistência de débitos de taxa condominial. Peça uma declaração da Administradora do Condomínio e/ou do Síndico (desde que ele apresente a Ata da eleição e documento pessoal que comprove que é o Síndico) de que não existem pendências.

Ainda sobre Condomínio, eu já presenciei situações muito desconfortáveis sobre Condôminos que nem faziam ideia de que havia pendências antigas de falta de recolhimentos de FGTS e INSS. Mas, sobre isso, você pode se precaver tendo acesso às Certidões Negativas de Débitos do Condomínio através da internet.

Apenas uma das Certidões terá custo. É a Certidão de Distribuições Cíveis. Esta você poderá solicitar no Fórum da cidade em que se localiza o Condomínio em questão.

Se não constar pendências, você consegue a emissão dessa Certidão Negativa de Débito, referente às Distribuições Cíveis.

Mas se constar, será necessário solicitar uma Certidão de Objeto e Pé do(s) processo(s) em questão, para certificar-se de que este(s) não inviabilizará a compra desse imóvel (essa regra também valerá na verificação da documentação pessoal do(s) Proprietário(s) vendedor(es)).

Apesar de Condomínio não ser pessoa jurídica, possui número de CNPJ, e é através desse número que você conseguirá fazer essas pesquisas. Vou deixar aqui uns links para emissão de Certidão online, e assim, facilitar a sua vida.

Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União – Para emissão desta, acesse: Receita Federal

Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, acesse: Tribunal Superior do Trabalho 

Certidão de Distribuição Ações e Execuções Cíveis, Criminais e JEF, acesse o site do Tribunal Regional Federal

E, se você se dispôs a esse desafio de cuidar de toda a tarefa, sobre a Documentação do Imóvel, ainda há necessidade de investigar no Departamento Urbanístico da Prefeitura, sobre a situação geográfica do mesmo, em relação às obrigações e posturas municipais, zoneamento da cidade, projetos de urbanização e restrições à sua utilização. Tudo certo?

Também, se o imóvel que você pretende adquirir estiver localizado em área da Marinha, precisará de mais uma Certidão:

Certidão de Laudêmio: esta certidão deve ser extraída junto ao Serviço de Patrimônio da União, onde você poderá verificar se já tem o RIP (Registro Imobiliário Patrimonial), e, se as taxas de ocupação/foro estão em dia nos seus pagamentos.

Com o número do RIP (Registro Imobiliário Patrimonial), acesse:

http://atendimentovirtual.spu.planejamento.gov

E se o imóvel estiver alugado?

Ah! Esta é mais uma questão de extrema importância! Se o imóvel estiver alugado, você terá algumas questões a mais para resolver.

O Contrato de Locação precisa ser analisado antes da sua assinatura no Instrumento de Compra e Venda do Imóvel. Nesse momento, é fundamental o conhecimento sobre esse assunto.

Por isso, eu recomendo que se você não domina bem essa questão e não tem absoluta certeza dos riscos que corre, por favor, apele para a consulta de um profissional Advogado e/ou Corretor de Imóveis.

Você já deve ter ouvido, ou sentido na pele, em alguma ocasião, que “o barato sai caro”! Então, se já teve essa experiência, sabe do que estou falando, certo?

Esse não é um bom momento para se economizar.  Mas, de qualquer forma, caso você queira saber um pouco mais sobre essa análise, consulte o Artigo: Você já leu o Contrato de Locação?, pois não sabemos qual seria o caso especificamente, então, você verá algumas possibilidades.

Nota:
A primeira versão deste artigo foi publicada no dia 01 de Novembro de 2012. Proibida a reprodução do conteúdo sem prévia autorização escrita.