Que Bom Encontrar O Imóvel Desejado!

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imóvel desejadoMas, primeiro, é bom encontrar o imóvel desejado. Você já fez isso antes? Tem algumas coisas importantes de se indicar. Talvez você já saiba, mas sempre é bom lembrar, porque com tantos afazeres, pode ocorrer que algum item passe despercebido.

Você já escolheu em que bairro ou região quer comprar? Você quer que tenha supermercado ou escola por perto? Você tem carro? Vai precisar de quantas vagas de garagem? Ou basta que tenha parada de ônibus próximo ao seu imóvel?

Saber quem são seus vizinhos também é muito importante. Você pode conversar com alguns deles e não pedir essa informação para o Proprietário vendedor por motivos óbvios. Morar próximo a terreno abandonado, casa noturna, ou feira-livre, não é aconselhável.

Se você puder visitar o imóvel em horários diferentes, e até com climas diferentes (ensolarado ou chuvoso), poderá observar melhor questões como: a incidência do Sol, a iluminação e a ventilação. Com o ambiente iluminado ficará mais fácil de você detectar, caso haja algum problema do tipo: rachaduras, infiltrações e mofo (problemas de construção).

Você pode abrir torneiras para verificar a pressão da água e acender as luzes para conferir se existe algum problema elétrico. Aproveite durante as visitas e preste atenção nas questões de segurança, como: grades nas janelas, fechaduras, interfone, cerca elétrica, sistema de monitoramento, e, se há muito ruído e se isso não te incomoda.

E, falando em incomodar, se for Condomínio, não se deixe pegar de surpresa. Saiba antes o valor da Taxa Condominial e confira o Regulamento Interno e a Convenção do Condomínio. Se você optou por contratar um profissional Corretor de Imóveis, este vai auxiliar você, destacando os pontos positivos do imóvel, mas os nem tão positivos também.

Provas De Que O Imóvel Tem Condições De Ser Vendido

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certidao-de-nascimento2Agora que você já checou outras questões, certifique-se da idoneidade do Proprietário vendedor do imóvel. Você faz isso pedindo uma Certidão de Registro de propriedade ou de ônus reais no Cartório de Registro de Imóveis da área ou bairro em que fica o imóvel.

Ou melhor, peça a Matrícula atualizada do Imóvel (peça ao Cartorário para fazer constar no documento, que não existe ônus reais ou ações que incidam sobre o imóvel) e uma Certidão Vintenária e atualizada (histórico dos últimos 20 anos do Imóvel, se é que tem mais do que essa idade).

A Validade dessas Certidões é de 30 dias apenas e têm custo, mas, normalmente, quem arca com as despesas de Certidões Negativas do Imóvel e pessoais do Proprietário vendedor, é o próprio Proprietário vendedor, porque cabe a este provar que pode fazer a venda e que o imóvel tem condições de ser vendido.

Você precisará também de uma Certidão Negativa Municipal, para verificar se o atual Proprietário está em dia com o IPTU. E, é importante conferir nas Companhias de abastecimento de água e esgoto e de energia elétrica se não existem pendências.

Peça ao Proprietário vendedor um comprovante de cada uma dessas contas de consumo para levar a essas Companhias, porque essa pesquisa é feita mediante o código do Contribuinte que consta nos comprovantes.

Além disso, se for Condomínio, confirme a Inexistência de débitos de Taxa Condominial. Peça uma declaração da Administradora do Condomínio e/ou do Síndico (desde que ele apresente a Ata da eleição e documento pessoal que comprove que é o síndico) de que não existem pendências.

Ainda sobre Condomínio, eu já presenciei situações muito desconfortáveis sobre Condôminos que nem faziam ideia de que havia pendências antigas de falta de recolhimentos de FGTS e INSS. Mas, sobre isso, você pode se precaver tendo acesso às Certidões Negativas de Débitos do Condomínio através da internet.

Apenas uma das Certidões terá custo. É a Certidão de Distribuições Cíveis. Esta você poderá solicitar no Fórum da cidade em que se localiza o Condomínio em questão.

Se não constar pendências, você consegue a emissão dessa Certidão Negativa de Débito, referente às Distribuições Cíveis, mas se constar, será necessário solicitar uma Certidão de Objeto e Pé do(s) processo(s) em questão, para certificar-se de que este(s) não inviabilizará a compra desse imóvel (essa regra também valerá na verificação da documentação pessoal do(s) Proprietário(s) vendedor(es)).

Apesar de Condomínio não ser pessoa jurídica, possui número de CNPJ, e é através desse número que você conseguirá fazer essas pesquisas. Vou deixar aqui uns links para emissão de Certidão online, e assim, facilitar a sua vida.

Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União – Para emissão desta, acesse: Receita Federal

Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, acesse: Tribunal Superior do Trabalho 

Certidão de Distribuição Ações e Execuções Cíveis, Criminais e JEF, acesse o site do Tribunal Regional Federal

E, já que você se dispôs a esse desafio de cuidar de toda a tarefa, sobre a Documentação do Imóvel, ainda há necessidade de investigar no Departamento Urbanístico da Prefeitura, sobre a situação geográfica do mesmo, em relação às obrigações e posturas municipais, zoneamento da cidade, projetos de urbanização e restrições à sua utilização. Tudo certo?

Também, se o imóvel que você pretende adquirir estiver localizado em área da Marinha, precisará de mais uma Certidão:

Certidão de Laudêmio: esta certidão deve ser extraída junto ao Serviço de Patrimônio da União, aonde você poderá verificar se já tem o RIP (Registro Imobiliário Patrimonial), e, se as taxas de ocupação/foro estão em dia nos seus pagamentos.

Com o número do RIP (Registro Imobiliário Patrimonial), acesse:

http://atendimentovirtual.spu.planejamento.gov

Ah! Mais uma questão de extrema importância: se o imóvel estiver alugado, você terá algumas questões a mais para resolver.

O Contrato de Locação precisa ser analisado antes da sua assinatura no Instrumento de Compra e Venda do Imóvel. Nesse momento, é fundamental o conhecimento.

Por isso, eu recomendo que se você não domina bem esse assunto e não tem absoluta certeza dos riscos que corre, por favor, apele para a consulta de um profissional Advogado e/ou Corretor de Imóveis.

Você já deve ter ouvido, ou sentido na pele, em alguma ocasião, que “o barato sai caro”! Então, se já teve essa experiência, sabe do que estou falando, certo?

Esse não é um bom momento para se economizar.  Mas, de qualquer forma, caso você queira saber um pouco mais sobre essa analise, fique à vontade para ler meu Artigo: Você já leu o Contrato de Locação?, pois não sabemos qual seria o caso especificamente, então, eu lhe mostrarei algumas possibilidades.

Planejando A Compra

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images (7)Se você quer comprar um imóvel, é melhor que em primeiro lugar, você deixe a ansiedade fora dessa negociação. É preciso agir com muita cautela nesse momento, para que o seu sonho não vire pesadelo. Você já sabe que tipo de imóvel quer? É casa, apartamento, novo, usado, na planta, em condomínio fechado ou não, ou você vai comprar um terreno pra construir? À vista, financiado, com FGTS?

Quanto dinheiro você tem para comprar um imóvel? É necessário saber ao certo, porque você deve computar também as despesas com a documentação do Imóvel. Além disso, também é preciso pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e as taxas de registros cartorários. Pra fazer alguma reforma, se quiser, e, para fazer a mudança, caso você vá morar nesse imóvel, também envolve custos. É bom você planejar pra ficar na tranquilidade depois, só desfrutando!

Uma dica: Você pode simular um financiamento; planejar, se tiver FGTS, em que momento fará uso dele. Veja se você consegue acomodar as parcelas de um financiamento no seu orçamento.

Basta entrar em sites de Bancos que vários deles tem disponível o simulador. Se preferir, vá pessoalmente, converse com o gerente de habitação; se você já é cliente do Banco, movimenta conta corrente ou poupança, é provável que consiga até uma taxa melhor para um financiamento.

Você pode inclusive, ter um crédito pré-aprovado, o que facilitará bastante no momento em que estiver tratando desse assunto comercial com um Corretor de imóveis, por exemplo. E, baseado nessa simulação, você pode se organizar e reservar o valor da prestação de cada mês até o financiamento de fato, assim você saberá se realmente o seu orçamento familiar suportará esse compromisso.

Caso se aperte, você pode estudar uma maneira de fazer algum corte nas despesas. Mas, é importante você fazer isso, antes de fazer o financiamento, pra não correr riscos.